民宿開(kāi)在哪里好？民宿規(guī)劃設(shè)計(jì)公司如何幫助民宿主挑選位置？如何開(kāi)一家民宿？民宿開(kāi)在哪里好？
“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第是地段，第二是地段，第三還是地段。。
——李嘉誠(chéng)
房地產(chǎn)投資鼻祖李嘉誠(chéng)先生，曾經(jīng)提出一個(gè)“地段論”， 被奉為“房地產(chǎn)圣經(jīng)”。 民宿本質(zhì)上屬于重資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資，這句名言也同樣適用于民宿行業(yè)，甚至有民宿主說(shuō)， 選址能決定民宿的成功與否。
民宿規(guī)劃設(shè)計(jì)公司認(rèn)為民宿迭址，講究天時(shí)地利人和
民宿的經(jīng)營(yíng)定位考慮清楚后，就要進(jìn)行綜合的市場(chǎng)調(diào)研，不斷縮小范圍，找到那片讓你滿(mǎn)意的地方。博仁小編提煉出民宿選址需要講究的八大方面，涵蓋天時(shí)、地利、人和
1.找合適的地方架攝影機(jī)，考慮環(huán)境景色和在這個(gè)地方的感受
廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)四所所長(zhǎng)張偉認(rèn)為:要考慮四季氣候差異、環(huán)境濕度、極端天氣等帶來(lái)的淡旺季影響。
民宿松贊在選址時(shí)，民宿主白瑪多吉找了一個(gè)合適的地方架攝影機(jī)，想象著把民宿建在攝影機(jī)的位置，考慮環(huán)境景色和在這個(gè)地方的感受，漸漸還原腦海中家的樣子....
過(guò)云山居民宿主廖敏智認(rèn)為，民宿在選址時(shí)，找的其實(shí)是一種先天的驅(qū)動(dòng)條件。 過(guò)云山居的選址>滿(mǎn)了偶然性，在他們之前也有人去過(guò)松陽(yáng)，都覺(jué)得確實(shí)很美但不能投資，但他們第一次到松陽(yáng)西坑村決定留下來(lái)了，沒(méi)有想任何選址該有的條件，只因?yàn)檎鸷车臒o(wú)敵云景，一輩 子能有幾次這樣的機(jī)會(huì)在端有一個(gè)自己的小屋，賺不賺錢(qián)重要嗎?所以廖敏智-直認(rèn)為，選址第一一點(diǎn)就是打動(dòng)你自己， 任何地段如何靠近景區(qū)，都沒(méi)有第一眼的動(dòng)心來(lái)得真切， 真切得讓你無(wú)怨無(wú)悔，哪怕獨(dú)守空屋也能悠然自得。
2.若沒(méi)有政府的保駕護(hù)航，民宿就像沒(méi)有爹媽疼愛(ài)的小孩兒一樣
在政府支持這點(diǎn)上，過(guò)云山居是個(gè)極佳的案例，民宿主之-廖敏智表示:民宿不是簡(jiǎn)單的復(fù)制，而核心也不在設(shè)計(jì)，最重要的是民宿選址。而選址的重要條件之一是地方政府是否支持民宿產(chǎn)業(yè)，這決定了你的投資是否有保障。很多地方，若沒(méi)有政府的保駕護(hù)航，民宿就像沒(méi)有爹媽疼愛(ài)的小孩兒一樣。
民宿主之一李超駿表示: 政府給我們的支持分幾塊，領(lǐng)導(dǎo)的支持及信任有助于證照的解決;政府若有相關(guān)媒體的采訪會(huì)介紹給我們，幫我們做宣傳;還有一部分資金獎(jiǎng)勵(lì)，因?yàn)槲覀兪堑谝患衣鋺?hù)松陽(yáng)的民宿。過(guò)云山居所在的麗水市被譽(yù)為“中國(guó)生態(tài)第一市”，正全力以赴打造一個(gè)全域旅游之都，大力支持民宿等旅游業(yè)態(tài)的發(fā)展，為過(guò)云山居持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。
3.不要輕易陷入自建配套的境地，盡量找基礎(chǔ)設(shè)施較完善的地方
城市規(guī)劃專(zhuān)家張偉表示要考察民宿周?chē)氖姓A(chǔ)設(shè)施情況。比如經(jīng)營(yíng)所需的水電、排污、消防等，地表水系水質(zhì)、生活飲用水水質(zhì)是否達(dá)標(biāo)，有無(wú)污染型企業(yè)，生活垃圾處理是否有序，有無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象等。為避免運(yùn)營(yíng)成本偏高，不要輕易陷入自建配套的境地，要盡量找基礎(chǔ)設(shè)施較完善的地方。
4.考慮周邊配套，替客人想“來(lái)了民宿后還能干什么”
“安之若宿”所在的和順古鎮(zhèn)位于云南省騰沖市西南，四面火山環(huán)繞，山上名木古樹(shù)郁郁蔥蔥，濤聲陣陣
“安之若宿”的經(jīng)營(yíng)者子媛表示要替客人著想,來(lái)了民宿后除了居住還能干什么?能安排什么活動(dòng)?能享受哪些服務(wù)?因此選址要考慮周邊配套是否齊全、是否有足夠的旅游景點(diǎn)等，這些都會(huì)成為民宿宣傳的亮點(diǎn)。
5.選擇游客量穩(wěn)定的區(qū)域，不要被美好而偏僻的山水迷惑
城市規(guī)劃專(zhuān)家張偉表示，選址以休閑度假型的旅游目的地為佳，適合一到兩天停留時(shí)間為宜。距離發(fā)達(dá)城市群不超過(guò)小半天車(chē)程，這能保證一定的游客量， 有利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。前面我們介紹民宿發(fā)展的五大趨勢(shì)時(shí)，提到一條是“ 告別單打獨(dú)斗，形成‘民宿集群生態(tài)圈’。
其中很重要的原因，在于單體民宿的獨(dú)立引流能力十分有限，很大程度上要依靠周邊項(xiàng)目的人流，因此選址必須考慮到客源的基礎(chǔ)保障，這與大樂(lè)之野的選址原則正不謀而合:“ 我們當(dāng)初的選址原則是根據(jù)產(chǎn)品定位來(lái)的。我們的主要定位客戶(hù)群來(lái)自上海，作為一個(gè)周末或者說(shuō)短期度假產(chǎn)品，3小時(shí)左右自駕時(shí)間是比較合適的，所以我們?cè)诘貓D上以上海為中心，劃了一個(gè)車(chē)程3小時(shí)交通圈，圈內(nèi)有山有水的地方都跑了一上至大湖周邊，下至浙東四明山，東至淀山湖，西至莫干山，最后還是選擇了莫干山。主要是因?yàn)榻煌ū愕拿袼薹諊呀?jīng)逐漸成熟。”
當(dāng)你已經(jīng)在一個(gè) 地區(qū)建立了自己的民宿品牌，甚至可以自帶人流量之后，你也可以反其道而行。在麗江開(kāi)了兩家“安之若宿”，在民宿圈積累一定名氣后， 民宿主子媛選擇離開(kāi)越發(fā)商業(yè)化的麗江，在由于交通因素始終沒(méi)有大火過(guò)的騰沖，尋個(gè)清靜地方，開(kāi)了第三家“安之若宿”，運(yùn)營(yíng)年后，就達(dá)到了穩(wěn)定的入住事和收益。然而，對(duì)于剛做民宿的投資者，子媛建議還是要選相對(duì)穩(wěn)定成熟的市場(chǎng)，才更有:能在照期內(nèi)收回成本，正如小精相市場(chǎng)部副總載潘平關(guān)所言:“不要被 關(guān)好而偏解的山水迷感，除護(hù)有強(qiáng)大的自媒體號(hào)召力，或者你有足夠的耐心將這個(gè)地方培育好?！?/span>
6.考慮交通可進(jìn)入性，解決客人的停車(chē)問(wèn)題
要考慮交通可進(jìn)入性，場(chǎng)地環(huán)境中的視線、坡度坡向、可開(kāi)展體驗(yàn)活動(dòng)的環(huán)境條件等。
要有停車(chē)場(chǎng)，現(xiàn)在的自駕游客越來(lái)越多，解決停車(chē)問(wèn)題是個(gè)頭疼的事情。
7.尋找有特色、與當(dāng)?shù)匚幕榆壍牡胤?，成為第N+1戶(hù)人家
在房源選址上，路客民宿平臺(tái)傾向?qū)ふ矣刑厣⑴c當(dāng)?shù)匚幕榆壍牡貐^(qū)或建筑，比如廣州的騎樓、1海原法租界的小洋房、北京老胡同的四合院等。住客既能感受當(dāng)?shù)匚幕?，像?dāng)?shù)厝艘粯由睿钟邢窦覙邮孢m的旅行體驗(yàn)。
松贊總經(jīng)理知詩(shī)七林表示:我們會(huì)考慮所去的村莊是否需要松贊，我們希望在去到的每一一個(gè)地方我都能成為村里的第N+1戶(hù)人家，而不是多余甚至累贅。我們充分研究每個(gè)村莊人們的生活生產(chǎn)方式，邦是否還有剩余勞動(dòng)力。我們希望與當(dāng)?shù)厝艘黄鸢l(fā)展，讓更多當(dāng)?shù)厝藚⑴c到我們的事業(yè)中，真正把松贊打成每一個(gè)當(dāng)?shù)厝说摹凹摇?，成為他們施展才華、對(duì)外展示家鄉(xiāng)風(fēng)景和文化的平臺(tái)。
8.選擇產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè)，尋找人品可靠的房東
如果房屋是租賃的，租期最好在五年以上。建議經(jīng)營(yíng)者跟房東明確好雙方權(quán)責(zé)，盡量協(xié)調(diào)有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的一方進(jìn)行民宿管理。
訪談中我們得知，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直是民宿經(jīng)營(yíng)的一 大痛點(diǎn)， 在不少景區(qū)、 村鎮(zhèn)中，民宿主通過(guò)相賃房屋的形式經(jīng)營(yíng)民宿，但目前不少地區(qū)對(duì)于利用農(nóng)村宅基地、集體用地改建和經(jīng)營(yíng)民宿，仍然沒(méi)有明晰的政策規(guī)定。甚至有一些房屋， 既沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也沒(méi)有相關(guān)部門(mén)認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證明。哪怕將各類(lèi)手續(xù)和經(jīng)營(yíng)證照辦理下來(lái)，民宿主還會(huì)面臨租金一漲再漲或房 東毀約的風(fēng)險(xiǎn)，危機(jī)四伏。
資深旅游策劃曾越告訴我們，為了解決這一痛點(diǎn)，一 些地方政府出臺(tái) 了新型開(kāi)放的政策，例如浙江德清的“點(diǎn)狀供地”政策、云南騰沖的“ 定制式產(chǎn)權(quán)民宿”等。
面對(duì)國(guó)內(nèi)民宿普遍面臨的村民違約問(wèn)題，“ 西坡”的創(chuàng)始人兼總經(jīng)理錢(qián)繼良分享了他們的應(yīng)對(duì)之道:“在融入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和回饋鄉(xiāng)村這件事上我們做了很多努力，比如扶貧幫困、幫助村民推廣農(nóng)副產(chǎn)品等，但是一定要有原則。非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，是既要與村民保持一定距離， 還需要有一定的預(yù)判能力， 這樣可以更好地平衡他們的個(gè)人利益，問(wèn)題來(lái)了也不會(huì)過(guò)于棘手?！?/span>
根據(jù)民宿選址這八大原則，我們提煉出“天時(shí)地利人和”十要素:天時(shí):氣候天氣;
地利:環(huán)境景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套、交通停車(chē)、物業(yè)產(chǎn)權(quán);人和:政府支持、游客流量、人文資源、房東人品。
現(xiàn)在，你想到要將民宿開(kāi)到哪兒了嗎?
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博，取孔子《論語(yǔ)》“博學(xué)而篤志，切問(wèn)而近思，仁在其中矣?！庇髦t恭的奉獻(xiàn)于設(shè)計(jì)事業(yè)的理想，并踏踏實(shí)實(shí)，一心一意，堅(jiān)持不懈，勤耕不綴；
仁，仁者，愛(ài)人。仁義。旨用心對(duì)待客戶(hù)，真誠(chéng)，認(rèn)真。
博仁理念PHILOSOPHY
做“勤奮執(zhí)著真誠(chéng)的設(shè)計(jì)者”，永遠(yuǎn)懷著做一個(gè)項(xiàng)目，樹(shù)一個(gè)口碑，交一幫朋友的虔誠(chéng)心態(tài)，在設(shè)計(jì)這條道路上，充滿(mǎn)信心堅(jiān)定前行的信念。
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