民宿選址作為投資成本構(gòu)成的重要因素，投資者所選擇物業(yè)的地理位置優(yōu)劣直接決定了房租以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。要注意的是，房租不屬于投資成本而是運(yùn)營成本，物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)屬于投資成本。關(guān)于民宿選址，這里一定要詳細(xì)說明。因為這是市場調(diào)查的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。參考：峨眉山靈境別院民宿設(shè)計和潿洲島四時倉素民宿設(shè)計
下面講述的是選擇民宿選址需要注意的幾點因素：
因素一：人流量
此國家或城市的人流量，是保障住宿能夠持續(xù)發(fā)展下去的根本。比如：北京、上海、杭州、成都、重慶、南京、鄭州、深圳等，選擇這種城市就可以保障人流量。
無論是商旅出差還是旅游度假，乃至現(xiàn)如今火爆的親子出行，這些省會或者直轄市都是人們首選，并且這些城市的相關(guān)設(shè)施也足夠便捷和豐富。
即便選擇了一些二線城市也沒有關(guān)系，如果該地依附在一線城市周邊，有或者擁有足夠的特色與將來待開發(fā)的特殊條件，也可以保證人流量的輸送。
就像北京火起來的京郊游，到了周末或者節(jié)假日，周邊的城市和地區(qū)就聚集了大量北京市內(nèi)的人流。
因素二：地域功能
你選擇的城市到底是“目的地”城市，還是“中轉(zhuǎn)”城市，其實這個就跟京郊游的概念大致相同。
作為目的地，人們旅行過程中駐足最長時間的城市。如果和目標(biāo)景點或者商務(wù)工作地點距離相差不是很遠(yuǎn)，一般不會輕易更換住宿。就算更換也不足為患，這里依舊是人們在旅行過程中駐足最久的城市。（這樣運(yùn)營成本也相應(yīng)降低）
但中轉(zhuǎn)城市就不同，一般旅行者會選擇將始發(fā)地和目的地之間的小城市中轉(zhuǎn)，這也就決定了人們不會久留。（這樣運(yùn)營成本將明顯增高）
因素三：季節(jié)性
最好選擇季節(jié)性較弱的城市。如果城市的主要流動人群以旅游為目，那么最好是沒有明顯的淡旺季，避免大起大落。舉個例子，像大理、敦煌、麗江、三亞這種旅游性質(zhì)很強(qiáng)的城市，雖然人流量集中的時節(jié)非常誘人，但并不是最好的選擇。
我的一個朋友在大理做了一家青旅，淡季的時候一個床鋪也就售價 40 -- 80 元，但是到了旺季最高能飆升到 800 元！那簡直就是拍賣?？蛇@種旺季的時間太過于短暫，初入行者請慎選。
因素四：附近景區(qū)、景點
此項與因素二的道理相似，如果你選擇的具體位置在城市中心的景點景區(qū)附近，那么我說那將會是最好的地點。
住客一定會選擇距離景點最集中的城市中心作為住宿落腳點，除了景點以外還可以探尋城市文化，并且由中心位置出發(fā)去哪里都不會太遠(yuǎn)。
但是如果你的位置在郊區(qū)性質(zhì)的景點旁，比如像北京的長城，那你會面臨很大的問題。因為首先長城本身并不需要花費(fèi)太長時間去參觀游覽，而且長城周邊沒有更多的可持續(xù)性好費(fèi)時間的項目。
因素五：交通
如果你的民宿開在相對偏僻的山區(qū)，沒有任何公共交通能夠到達(dá)，甚至停車也不甚方便，那等于從源頭上已經(jīng)拒絕了很大一部分客人，畢竟因為一家住宿而專門奔赴山林的客人在極少數(shù)，所以交通的便利也是客人選擇的一個重大因素。
所以對于初學(xué)者或不善于精準(zhǔn)定位的你來說，切記不要被“大咖們”忽悠到那些偏僻的小山村、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)去。大咖們選擇那些地方是有原因的，并且他們身經(jīng)百戰(zhàn)、經(jīng)驗豐富，人脈資源遍布全國，如果跟這種“風(fēng)”那是要出事的。
考慮好地理位置之后，一定要在裝修之前做好市場調(diào)查中的競爭對手調(diào)查。這能夠幫助你更加了解你所選擇位置的市場。
以選擇的物業(yè)為中心，半徑至少 0.5 公里搜索所有住宿，并且調(diào)研所有對手的裝修檔次和特色、價格、房間體量、目標(biāo)客源、評價，以便我們在前期投資時才能找準(zhǔn)定位。
假如你選擇的物業(yè)周圍都是樓體結(jié)構(gòu)的住宿，經(jīng)營的也不怎么樣或者已經(jīng)飽和了，你還開個一模一樣的，那無疑是自尋死路。又或者你周圍的價格都是 100 元，你非得開個 1000 元的，還沒什么特色，那樣肯定也行不通。
這里有一個競爭對手的調(diào)查表可以給大家借鑒，其實調(diào)查競爭對手主要是為了了解當(dāng)?shù)厥袌龅目驮葱枨蟆?/span>
裝修風(fēng)格、檔次、特色：取決于你自己所選擇的風(fēng)格，從而確定裝修的投資成本。
價格：參考已經(jīng)存在的區(qū)域的價格體系，尋找適合自己將來的賣價，或客人更加傾向的賣價，切記不要扎堆價格，風(fēng)險高。如果打價格戰(zhàn)，對手的物業(yè)是自持的，沒有房租成本，那就是血的教訓(xùn)了。
房間體量：很大因素取決于客源群體，切記不要和體量相差很多的對手比價格，通過調(diào)查，得知房間體量最相似和較多的住宿是哪些，再考慮自身房間體量與其競爭。
房間體量和房型的設(shè)置決定了售賣的靈活程度，比如一般房型分為：大床房（一張 1.5 米大床），雙床房（兩張 1.1 米單人床），家庭房（一張 1.5 米大床和一張 1.1 米單人床）。
房型的設(shè)置一般取決于房間平米數(shù)和主要客源群體兩個因素，假設(shè)將所有房間全部按照家庭房的床型設(shè)置，那無論你按照家庭、大床、雙床售賣都是可以的，因為一般來講家庭房一定會比其他兩個房型價格高，所以你的房型在售賣的時候就會更加的靈活。
客源群體：可以通過此區(qū)域住宿類型得出主要客源群體的出行和住宿目的，從而選擇針對性的客源群體。
評分評價：在第三方平臺仔細(xì)閱讀所有競爭對手的好評與差評，這樣你能夠了解到對手的很多優(yōu)缺點，吸取經(jīng)驗，避開雷區(qū)。
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