經(jīng)常有人問小編，我想投XX錢，能賣到XX的房?jī)r(jià)么？想做一個(gè)XX錢房?jī)r(jià)的民宿，需要投資多少錢？其實(shí)這些問題簡(jiǎn)單概括來說就是：投資成本決定了酒店、民宿將來的市場(chǎng)，或者說是檔次、定位。也就是說業(yè)主想要達(dá)到的酒店、民宿市場(chǎng)和檔次定位決定了投資成本?？傊?，原理是相通的。參考：峨眉山靈境別院民宿設(shè)計(jì)和潿洲島四時(shí)倉素民宿設(shè)計(jì)
1、投資成本
除基礎(chǔ)的住宿條件以外，是否包含其它增項(xiàng)服務(wù)，如餐飲、娛樂、親子、商務(wù)、宴會(huì)、活動(dòng)、養(yǎng)生等，并核算論證投資成本總額。
2、運(yùn)營模式
根據(jù)所包含的所有增項(xiàng)服務(wù)以及住宿制定出運(yùn)營模式，得出所需要的人員編制、服務(wù)流程、消耗所需、售賣渠道等，從而設(shè)定初步年流水預(yù)算。
3、運(yùn)營成本
根據(jù)制定的運(yùn)營模式得出每一項(xiàng)相應(yīng)的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、銷售成本等。
4、利潤比例
根據(jù)年流水預(yù)算和年總運(yùn)營成本得出利潤值，并根據(jù)理想回報(bào)年限進(jìn)行調(diào)整。
5、投資回報(bào)
最終論證投資回報(bào)年限。
投資成本主要構(gòu)成因素是地理位置---基建裝修---硬件家具，導(dǎo)致因素是平面布局---服務(wù)流程---售賣方式
1、地理位置作為投資成本構(gòu)成的重要因素
投資者所選擇物業(yè)的地理位置優(yōu)劣直接決定了房租以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。要注意的是，房租不屬于投資成本而是運(yùn)營成本，物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)屬于投資成本。關(guān)于地理位置，這里一定要詳細(xì)說明。因?yàn)檫@是市場(chǎng)調(diào)查的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。
2、基建成本
所租賃的物業(yè)布局和物業(yè)面積大小，決定了房間體量、公共區(qū)域以及增項(xiàng)服務(wù)區(qū)域，設(shè)計(jì)效果的優(yōu)劣決定設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。小編鼓勵(lì)在裝飾裝修的時(shí)候保留當(dāng)?shù)鼐哂忻袼滋厣慕ㄖ兀?dāng)游客深度挖掘一個(gè)城市的時(shí)候，更加吸引他們的是這個(gè)地區(qū)的人文歷史背景，這當(dāng)中就包含了原始民俗建筑特色。在落地動(dòng)工之前，有一些內(nèi)容需要做好基礎(chǔ)了解。
3、硬件家具
硬件的層次跟隨設(shè)計(jì)效果上升或降低投資成本，家具的選擇直接關(guān)系住客的舒適程度，與裝修風(fēng)格緊密相關(guān)。
經(jīng)過以上三點(diǎn)基本上決定了投資成本組成，但是一定在核算之后再增加 20 --- 30% 的預(yù)算，用于應(yīng)對(duì)意料之外的增項(xiàng)支出，所以如果總的投資預(yù)算在 120 ---130% 之間是比較正常的。
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